Đất nền là gì? Những điều quan trọng cần nắm khi đầu tư đất nền

Đối với nhiều người mua đất xây nhà vẫn được coi là biện pháp “chắc chắn” và ổn định cho tương lai. Do đó, đất nền dự án vẫn là xu thế được quan tâm nhất trong thị trường bất động sản, đặc biệt trong những năm tới. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ giúp bạn có hình dung rõ hơn đất nền là gì cũng như những khái niệm về loại hình đất nền và những điều quan trọng cần biết khi đầu tư vào các dự án.

Khái niệm đất nền

Đất nền là gì?

Đất nền là những lô đất gần như chưa có những tác động nào của con người như đào lấp, san đất mà vẫn giữ nguyên hiện trạng đất như ban đầu.

Theo mục đích sử dụng, đất nền được phân chia thành:

• Đất nền dự án.
• Đất thổ cư (đất phi nông nghiệp)
• Đất liền kề.

Đất nền dự án là gì?

Đất nền dự án là những lô đất nằm trong một dự án đang được chủ đầu tư quy hoạch. Những khu đất trong dự án này chưa được tiến hành, chưa được xây dựng hoàn thiện vẫn còn ở những giai đoạn ban đầu thực hiện.

Như vậy, khác với đất nền nguyên sơ chưa có tác động, đất nền dự án là mảnh đất đã có sự tác động của chủ đầu tư, được quy hoạch một cách rõ ràng và minh bạch. Chủ đầu tư có trách nhiệm trong việc đền bù đất của dự án, cấp phép đầy đủ các giấy tờ có liên quan đến mảnh đất ấy.

Đất thổ cư là gì?

Đất thổ cư chính là đất ở. Đất thổ cư thuộc vào nhóm đất phi nông nghiệp, đất không sử dụng vào các hoạt động nông nghiệp, xuất hiện ở cả nông thôn và thành thị. Mục đích của đất thổ cư là dùng để xây dựng nhà ở, các công trình phúc lợi xã hội phục vụ đời sống hoặc các mảnh vườn nhỏ gắn liền với ngôi nhà.

Đất liền kề là gì?

Đất liền kề có khái niệm gần giống như đất nền dự án. Đây cũng là những mảnh đất trong một khu vực thi công dự án. Tuy nhiên những mảnh đất được bố trí gần nhau theo một kết cấu nhất định và sẽ có diện tích giống nhau. Chính vì thế việc phân biệt đất nền dự án và đất liền kề cần phải dựa vào nhiều yếu tố.

Phân biệt đất nền dự án, đất thổ cư, đất liền kề

Về tính pháp lý

Xét ở góc độ pháp lý, bạn có thể phân biệt sự khác nhau giữa đất nền dự án, đất thổ cư, đất liền kề như sau:

• Đất nền dự án: Đất nền dự án đều là những lô đất đã được cơ quan chức năng, cơ quan nhà nước kiểm chứng một cách rõ ràng và khắt khe mới được phép quy hoạch và kinh doanh buôn bán.
• Đất nền thổ cư: Pháp lý của đất thổ cư tìm ẩn khá nhiều rủi ro. Nhiều mảnh đất không có giấy tờ chứng thực của cơ quan chức năng, chỉ có giấy tay ký kết giữa 2 bên. Một mảnh đất không có giấy tờ sẽ ảnh hưởng lớn đến việc sở hữu cũng như trao đổi, mua bán trong tương lai.
• Đất liền kề: Giống như đất nền dự án, đất liền kề cũng có sự quy hoạch rõ ràng theo từng lô, từng khu và có giấy phép của các cơ quan chức năng, có sổ đỏ.

Về tiện ích sử dụng

Ngoài tính pháp lý thì hệ thống tiện ích cũng là yếu tố giúp phân biệt 3 loại đất nền này.

• Đất nền dự án là mô hình có nhiều hệ thống tiện ích nhất. Hệ thống cơ sở hạ tầng được đầu tư phát triển và được quy hoạch một cách rõ ràng cùng hệ thống điện nước, hệ thống phòng cháy chữa cháy…Bên cạnh đó, để thu hút nhà đầu tư, chủ đầu tư cũng đánh mạnh vào các tiện ích như công viên, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại…
• Đất nền thổ cư thì hệ thống tiện ích ít có sự đồng bộ hơn. Chủ yếu là dạng đất ở, dùng để xây dựng nên sẽ ít chú trọng vào quy hoạch và hệ thống tiện ích xung quanh.
• Như đất nền dự án, đất liền kề cũng được chú trọng về tiện ích. Cũng là dạng đất nền trong dự án được xây dựng và phát triển trên cơ sở có chủ đầu tư, vì thế mà hệ thống tiện ích cũng được đầu tư theo hướng hiện đại hóa: trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện, hệ thống giao thông thuận lợi.

Tại sao lại đầu tư đất nền?

Quan niệm truyền thống của người Việt về đất

Người Việt quan niệm “tấc đất tấc vàng”, nhất là với một nước nông nghiệp như Việt Nam thì đất để ở, đất để phát triển kinh tế là vô giá trị, thậm chí, mức độ giàu có của người Việt còn được đo lường dựa trên số lượng đất đang sở hữu.

Người Việt cũng quan niệm rằng phải có “một mảnh đất cắm dùi”, đất có rộng thì nhà mới to cùng với đó là xu hướng tích cóp tài sản cho thế hệ sau.

Quyền sở hữu tuyệt đối

Việc sử dụng một ngôi nhà thuê, chung cư khác với một nền đất. Sở hữu nền đất, bạn sẽ được thoả mãn tâm lý “độc tôn” khi là chủ nhân thực sự của khối tài sản chứ không phải hình thức sở hữu chung như đối với căn hộ tập thể.

Đa số người Việt ngày nay có xu hướng chuộng xây nhà gắn liền với một mảnh vườn nhỏ để trồng rau quả, do đó, đất nền ngày càng được ưa chuộng, nhất là ở những khu vực ven thành phố, mật độ xây dựng thấp, không khí trong lành. Thêm vào đó, với nền đất của riêng mình, bạn có thể tùy ý sử dụng (phải hợp pháp) khi xây dựng nhà ở, kinh doanh dịch vụ, cho thuê… tạo ra được giá trị lâu bền.

Tiềm năng to lớn

Với tốc độ phát triển “phi mã” của hạ tầng giao thông và đô thị hoá như hiện nay thì giá trị đất nền sẽ gia tăng rất nhanh chóng, nhất là những khu đất nằm ngay trục đường huyết mạch, gần khu dân cư, mặt tiền đường… giá đất có thể tăng đột biến gấp nhiều lần so với thời điểm đầu tư.

Giới đầu tư bất động sản cũng đánh giá, đất nền là một kênh đầu tư an toàn, lâu dài bởi nguồn vốn linh hoạt, tính thanh khoản cao vì quỹ đất đang ít dần trong khi người Việt lại chuộng nhà liền thổ.mua đất và chờ đợi

Đất không tự sinh thêm

Đất đai sẽ không tự sinh thêm hay mở rộng được mà chỉ có dân số là ngày một gia tăng. Ở các khu vực trọng điểm, trung tâm thành phố đất nền đang ngày càng khan hiếm và đắt đỏ. Do đó, mọi người sẵn sàng bỏ tiền mua đất để chờ thời cơ giá đất “leo thang” bán kiếm lợi nhuận. Minh chứng mới nhất là để đón đầu xu hướng giãn dân ở khu vực Tp. HCM, không ít nhà đầu tư đã rót tiền vào những dự án đất nền vùng ven như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, nhất là những dự án liền kề khu dân cư hiện hữu, hưởng lợi từ hạ tầng giao thông để chờ đợi giá đất tăng.

Tài sản để dành cho con cái

Nếu như phương Tây chuộng lối sống tự lập thì người Việt có xu hướng bảo bọc cho con đến lúc trưởng thành. Với người Việt, cả một đời lao động cốt yếu cũng là để có của cải cho con sau này. Trong khi tiền để lâu sẽ mất giá, vàng cất trữ khó an tâm vì mối lo ngại mất cắp cứ đeo bám thì đất nền được xem là sự lựa chọn hoàn hảo. Đất để càng lâu càng có giá trị, trong thời gian để dành cho con bạn có thể cho thuê dài hạn để kiếm thêm thu nhập.

Các nguyên tắc khi đầu tư đất nền

Bất kỳ loại hình bất động sản nào cũng tiềm ẩn các rủi ro. Để phòng tránh những nguy cơ có thể xảy ra và có sự tư vấn tốt nhất cho khách hàng, các nhà môi giới cần có sự am hiểu. Một số chi tiết cần lưu ý cụ thể như sau:

Chủ đầu tư

Chủ đầu tư là yếu tố đầu tiên cần quan tâm khi muốn mua đất nền của một dự án nào đó. Nếu chủ đầu tư có thành tích tốt, có trách nhiệm thì việc hoàn thành dự án sẽ chắc chắn hơn.

Không nên thấy giá rẻ mà tới mua vì có thể kéo theo những khó khăn về sau này như: dự án đang chết, không khả thi. Ngay cả khi nhờ người môi giới, sàn giao dịch địa ốc thì cũng nên tìm hiểu kĩ để tránh thiệt hại cho bản thân.

Không nên mua đất sổ chung

Đất có sổ chung (đồng sở hữu) là GCNQSD Đất và các tài sản gắn liền với đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp huyện trở lên cấp. Được nhà nước công nhận quyền sở hữu chung (lớn hơn hai chủ sở hữu mà không phải là vợ chồng hay con của chủ sở hữu). Đối với tình trạng pháp lý này mọi vấn đề định đoạt liên quan đến thửa đất như mua bán, tặng, cho, thế chấp, ủy quyền….cần có sự đồng ý của các bên sở hữu.

Như vậy đất có sổ chung sẽ rất dễ dẫn tới tranh chấp trong tương lai, thậm chí gần như không thể giải quyết được. Chẳng hạn bạn sẽ không thể tách sổ do diện tích chia nhỏ không đủ như pháp luật quy định hoặc người chịu thỏa thuận, người thì không. Có một số trường hợp còn không thể xác định vị trí đất nền khi mua đất sổ chung nữa.

Giấy tờ rõ ràng

Dù là trong bất cứ giao dịch nào thì việc giấy tờ rõ ràng là vô cùng quan trọng, điều này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi cho người mua mà ngay cả khi có tranh chấp xảy ra thì cũng có căn cứ để giải quyết. Vì thế khi mua đất nền hãy yêu cầu bên bán đưa ra những giấy tờ cần thiết về vị trí dự án, giá trị lô dất, năng lực chủ đầu tư, thiết kế xây dựng dự án trong tương lai, thủ tục pháp lý…

Hồ sơ pháp lý

Về pháp lý, đất nền dự án cần có những văn bản, hồ sơ cơ bản sau:

• Văn bản thỏa thuận địa điểm quy hoạch dự án của văn phòng kiến trúc sư trưởng.
• Hồ sơ chứng tỏ đã hoàn tất giải tỏa đền bù đối với khu đất dự án đó (nếu thuộc trường hợp phải đền bù).
• Hồ sơ chấp thuận của UBND quận, huyện chuyển văn phòng kiến trúc sư trưởng và có văn bản kiến trúc sư trưởng chấp thuận phê duyệt quy hoạch.
• Văn bản thể hiện khu đất dự án đó được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất.
• Chủ đầu tư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khu đất nền dự án đó.

Bên cạnh đó, bạn cũng phải kiểm tra khả năng tài chính của chủ đầu tư, dự án đã được tiến hành như thế nào, tiến độ bàn giao có đúng cam kết của chủ đầu tư hay không, nhất là những dự án đã được chủ đầu tư làm trước đó.

Sau khi kiểm tra tính pháp lý chắc chắn, mới nên xét đết các khía cạnh khác như: sổ đỏ, giá cả, hướng vị trí…để quyết định có nên mua hay không.

Những thủ đoạn lừa đảo cần chú ý khi mua đất nền

Lợi dụng sự cả tin của nhiều người mà một số đối tượng cò sẵn sàng đưa ra các chiêu trò lừa đảo khiến không ít khách hàng đầu tư bất động sản bị mất trắng hàng trăm, thậm chí cả tỷ đồng.

Dưới đây là 6 mánh lừa đảo đất nền phổ biến trên thị trường hiện nay:

Chiếm dụng tiền đặt cọc

Một số doanh nghiệp địa ốc rao bán các dự án đất nền “ma” để chiếm đoạt tiền cọc của khách hàng. Họ thường cho môi giới gọi điện thoại mời khách đến địa điểm xem nền đất, nhưng thực tế là đất quy hoạch dành cho công trình công cộng, chưa được phê duyệt cho dự án nào.

Thậm chí, một số công ty còn chào bán công khai trên website với bản đồ quy hoạch, sa bàn dự án rất bắt mắt để thu hút người mua. Hầu hết những dự án này thường được chọn ở vị trí đẹp, gần các tuyến đường lớn, gần trường, chợ… và được rao bán với giá thấp hơn hẳn mức chung của thị trường.

Để chiếm được lòng tin của khách hàng, họ còn tổ chức cho nhân viên dẫn dụ khách đến xem trực tiếp khu đất dự án, rồi “bày binh bố trận” cảnh người người chen nhau mua bán, ký hợp đồng và thanh toán tiền ngay trước mặt người đi xem đất nhằm tạo độ “hot” cho dự án.

Giả mạo ngân hàng thanh lý nhà đất

Để thu hút khách mua đất nền vùng ven, một số đối tượng cò đất nghiệp dư đã tung ra những thông tin quảng cáo vô cùng hấp dẫn như “bán đất nền ngân hàng thanh lý giá rẻ tại quận 2, quận 9, Thủ Đức”… hoặc mạo danh là nhân viên ngân hàng để tạo niềm tin với khách.

Theo lời kể của chị Trần Thị Thảo, ngụ tại quận Bình Tân, TP.HCM, gần đây chị nhận được điện thoại từ nhân viên công ty môi giới bất động sản tại quận 2 giới thiệu công ty có hơn 10 lô đất phân lô tại đường Trần Não (quận 2, TP.HCM) do ngân hàng thanh lý với giá chỉ 850 triệu đồng/lô 60m2.

Theo giới thiệu, khu đất thanh lý được chủ cũ thế chấp tại ngân hàng nhưng đã mất khả năng trả nợ. Do đó, ngân hàng liên kết với công ty bất động sản làm lại hạ tầng, phân lô bán nền, sau đó phát triển thành khu dân cư. Nhân viên này còn cam kết sau khi thanh toán 95%, khách hàng sẽ được làm thủ tục sang tên, công chứng luôn. Nếu mua theo hình thức trả chậm, khách hàng chỉ cần thanh toán trước 50%, số còn lại trả chậm trong 6 tháng không lãi suất.

Tuy nhiên, khi chị Thảo đề nghị được xem giấy tờ và vị trí lô đất trước khi mua thì nhân viên môi giới nói sổ đang được thế chấp tại ngân hàng và lô đất đang xây dựng hạ tầng nên chưa thể coi được. Nếu nhẹ dạ mua những lô đất nền nói trên, khách hàng rất dễ gặp rủi ro.

Thực tế, đã có những trường hợp khách hàng “tiền mất tật mang” khi mua phải đất nền đã bị các đơn vị môi giới tự ý nâng giá bán, thay đổi tên dự án, sau đó thu tiền và chiếm đoạt tài sản.

Giả mạo chính quyền, chủ đầu tư để lừa đảo

Hàng loạt công ty bất động sản có uy tín trên thị trường đã lên tiếng tố cáo nhiều cá nhân, tổ chức lập website mạo danh công ty để thực hiện hành vi lừa đảo khách hàng.

Theo đó, các website mạo danh này ngang nhiên sử dụng trái phép hình ảnh và đưa ra nhiều tài liệu sai lệch về dự án, ghi số điện thoại giả mạo. Thậm chí, có website còn đăng tải thông báo về việc thay mặt chủ đầu tư nhận tiền đặt cọc, giữ chỗ và đưa ra giá bán thấp hơn nhiều so với mức dự kiến của chủ đầu tư với mục đích để “dụ” khách hàng.

Một lô đất nhưng bán cho nhiều người

Hình thức này thường được các đối tượng lừa đảo sử dụng ở những mảnh đất, ngôi nhà đang đợi làm thủ tục chuyển đổi, ra sổ, đợi đền bù… Vì chưa có giấy tờ, không thể mua bán qua công chứng, nên hầu hết các giao dịch được thực hiện bằng giấy tờ viết tay. Với một mảnh đất, các đối tượng lừa đảo sẵn sàng viết giấy bán cho bất kì người nào muốn mua vì ham rẻ hoặc nhẹ dạ, cả tin.

Kết quả là khi bị phát hiện, kẻ lừa đảo ôm tiền lặn mất tăm, còn những người mua ở lại tiếp tục kiện tụng, tranh chấp không ngừng. Không chỉ với bất động sản chưa có giấy tờ, một số trường hợp nhà đất có giấy tờ chủ quyền cũng xảy ra tình trạng lừa đảo này.

Mua bán nhà đất qua vi bằng

Tại nhiều địa phương, một số đối tượng cò mồi, lừa đảo đã rao bán những miếng đất phân lô, xen kẹt, những căn nhà không đủ điều kiện pháp lý (thường là những căn nhà “ba chung”: Chung giấy phép xây dựng, chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chung số nhà) để giao dịch với lời quảng cáo hấp dẫn “giao dịch có vi bằng do Thừa phát lại lập”.

Không ít người mua nhà nhầm tưởng vi bằng do Thừa phát lại lập có thể thay công chứng, chứng thực, coi đó là bằng chứng pháp lý chắc chắn cho việc giao dịch để rồi vớ quả đắng.

Đánh tráo sổ đỏ khi hỏi mua đất

Thủ đoạn lừa đảo này thường nhằm vào người có nhu cầu bán nhà đất. Cách thức lừa đảo được tiến hành như sau: Nhóm đối tượng sẽ nhắm đến các nhà đất có giá trị cao. Sau khi liên hệ và tiếp cận trong vai trò là người đi xem mua nhà, chúng sẽ mượn bản sao sổ đỏ và chụp hình lại để xác minh thông tin, một lý do vô cùng hợp lý mà bạn không thể nào từ chối.

Bước kế tiếp, nhóm đối tượng này sẽ sử dụng các thông tin, hình chụp các giấy tờ nhà đất đó làm giả một bộ hồ sơ nếu chỉ nhìn bằng mắt thường rất khó phân biệt được. Tiếp theo nhóm đối tượng này sẽ đóng giả khách mua mới, tiếp cận chủ nhà lần hai để tìm cách đánh tráo hồ sơ nhà đất thật, giả và “cao chạy xa bay”.

Kết luận

Hy vọng thông qua bài viết này, bạn đã hiểu được khái niệm đất nền là gì, cũng như các biện pháp phòng tránh cạm bẫy khi tham gia đầu tư đất nền. Chúc bạn sớm mua được một lô đất ưng ý nhé.

CẢNH BÁO: Đầu tư vào các sản phẩm tài chính tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà có thể không phù hợp với một số nhà đầu tư. Do đó hãy cân nhắc kỹ lưỡng và làm chủ bản thân trước khi đưa ra bất kỳ quyết định nào cấu thành từ những nội dung tham khảo tại GiaiMaCoin.Com.